Inmobiliario y Urbanistico
Licencias urbanisticas y disciplina urbanistica
Del expediente municipal depende que se pueda construir, abrir o legalizar.
Como trabajamos con usted
- Primera valoracion de su caso
- Presupuesto antes de empezar
- Atencion presencial y online
- Trato directo con el abogado
La licencia es el punto donde el proyecto se encuentra con la Administracion. Un expediente bien planteado ahorra meses; uno mal planteado puede terminar en una orden de demolicion o en un negocio que no puede abrir.
El silencio, en urbanismo, no ayuda
En materia de licencias urbanisticas rige una regla que sorprende a quien esta acostumbrado a otros procedimientos administrativos: el silencio no permite adquirir facultades contrarias a la ordenacion urbanistica. Es decir, que el Ayuntamiento no conteste no significa que se pueda construir. Esperar confiando en el silencio es uno de los errores mas caros del sector.
El segundo problema es de fondo: la licencia es un acto reglado. No se concede por voluntad politica, sino porque el proyecto se ajusta al planeamiento. Cuando se deniega, la discusion tecnica sobre edificabilidad, usos, retranqueos o altura es la que decide el recurso, y por eso el trabajo juridico y el tecnico deben ir juntos desde el principio.
Y el tercero es la disciplina urbanistica. Una obra ejecutada sin licencia o excediendola puede dar lugar a un expediente de restauracion de la legalidad y a otro sancionador, que son procedimientos distintos con plazos distintos. Segun el tipo de suelo y el tiempo transcurrido, las consecuencias varian mucho, y en determinados supuestos no prescriben.
Supuestos habituales
- Denegacion de la licencia de obra por interpretacion discutible del planeamiento.
- Expediente parado durante meses sin resolucion.
- Orden de paralizacion de obras en curso.
- Expediente de restauracion de la legalidad por obras ya ejecutadas.
- Licencia de actividad denegada que impide abrir un negocio.
- Denegacion de la licencia de primera ocupacion que bloquea la entrega de viviendas.
- Discrepancia entre la obra ejecutada y el proyecto autorizado.
Que incluye nuestro servicio
Como podemos ayudarle
- Analisis previo de viabilidad urbanistica del proyecto o de la actividad.
- Preparacion y presentacion de la solicitud de licencia junto con el equipo tecnico.
- Respuesta a requerimientos de subsanacion y seguimiento del expediente.
- Recurso de reposicion y recurso contencioso-administrativo frente a la denegacion.
- Reclamacion frente a la inactividad y a la demora injustificada del Ayuntamiento.
- Defensa en expedientes de restauracion de la legalidad urbanistica.
- Defensa en expedientes sancionadores y solicitud de legalizacion cuando es viable.
- Licencias de primera ocupacion, de actividad y declaraciones responsables.
Procedimiento
Como se tramita
- 01
Analisis urbanistico previo
Clasificacion y calificacion del suelo, parametros aplicables y usos permitidos.
- 02
Solicitud o defensa
Se prepara el expediente completo o se analiza la resolucion desfavorable ya recibida.
- 03
Via administrativa
Alegaciones, subsanaciones y recurso de reposicion dentro de los plazos aplicables.
- 04
Via contencioso-administrativa
Recurso ante los tribunales, con solicitud de medidas cautelares cuando hay riesgo de dano irreversible.
- 05
Legalizacion
Cuando es posible, se tramita la legalizacion de lo ejecutado como alternativa a la demolicion.
Documentacion que puede necesitar
No es imprescindible tenerlo todo para la primera consulta. Traiga lo que tenga.
- Resolucion municipal recibida, si ya existe.
- Solicitud de licencia y proyecto tecnico presentado.
- Informes tecnicos y juridicos del expediente municipal.
- Nota simple registral y referencia catastral de la finca.
- Cedula urbanistica o informacion urbanistica municipal.
- Comunicaciones y requerimientos recibidos del Ayuntamiento.
- Fotografias del estado actual de la obra o del local.
Preguntas frecuentes
Dudas sobre licencias urbanisticas y disciplina urbanistica
Si el Ayuntamiento no contesta, puedo empezar la obra?
No. En materia urbanistica no pueden adquirirse por silencio administrativo facultades contrarias a la ordenacion territorial y urbanistica. Frente a la inactividad municipal lo que procede es reaccionar juridicamente para que se resuelva, no interpretar el silencio como una autorizacion.
Que plazo tengo para recurrir una denegacion?
Los plazos administrativos son cortos y se cuentan desde la notificacion. El recurso de reposicion y el recurso contencioso-administrativo tienen plazos distintos, y elegir mal la via puede dejar el asunto sin salida. Es lo primero que comprobamos cuando nos llega una resolucion.
Me han abierto un expediente por unas obras. Que puede pasar?
Normalmente se abren dos procedimientos distintos: uno de restauracion de la legalidad, dirigido a legalizar o a reponer la realidad fisica alterada, y otro sancionador, que impone una multa. Segun el tipo de suelo y el tiempo transcurrido, las consecuencias varian sustancialmente, y en determinados supuestos la accion administrativa no prescribe.
Se pueden legalizar unas obras hechas sin licencia?
Depende de si lo ejecutado se ajusta o no a la ordenacion vigente. Si es compatible con el planeamiento, suele ser posible legalizarlo, con la sancion que en su caso corresponda. Si es incompatible, la Administracion puede ordenar su demolicion. Lo primero es un informe tecnico que determine en cual de los dos escenarios se encuentra.
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